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쏘머니의 재무설계

주택연금이란?(역모기지론)- 한국주택금융공사 주택연금 가입조건,장점,단점,수령액




주택연금(역모기지론)이란?

주택연금은 주택을 담보로 연금을 지급받는 금융상품입니다. 름은 연금이지만 사실상 대출이라고 볼 수 있습니다. 집을 담보로 대출하되 대출금은 월단위로 나눠서 수령한다고 생각하시면 됩니다. 노령화가 가속화되고 부양할수 있는 자식의 수는 계술 줄어들고 있기에 가입자가 급격이 증가하고 있는 추세입니다. 












주택연금은 주택의 가격에 따라 연금의 수령금액이 결정되고 연금은 부부가 사망할 때까지 쭉~지급됩니다. 일반적으로 부부가 모두 사망하면 주택금융공사에서 집을 처분하여 대출금을 회수하게 됩니다. 이 때 집을 처분하여 집값이 대출금보다 클경우 차액은 상속인에게 상속됩니다. 하지만 집을 팔아서 대출금을 전부 회수하지 못했을 경우는 부채가 상속되지 않고 주택금융공사가 손해를 부담합니다













주택연금의 가입조건

한국주택금융공사 주택연금의 가입조건은 세가지 입니다. 



1. 부부 모두가 만 60세 이상

2. 부부가 소유한 주택이 1주택

3. 시가 9억원 이하 또는 노인복지주택



세가지 요건에 충족하면 주택금융공사 주택연금에 가입할 수 있습니다. 위의 기준을 충족하지 못한다면 시중은행의 역모기지론을 대안으로 생각해 볼수 있습니다. 만 60세가 되지 않아 주택연금에 가입하지 못할 경우 시중은행의 역모기지론에 가입후 만 60세가 되는시점에 주택연금으로 갈아 탈 수 있습니다. 2주택자 또한 시중은행 역모기지론에 가입할 수 있습니다.






주택연금수령액(자료:주택금융공사)







주택연금 수령금액과 지급방식

수령금액은 가입당시의 나이와 주택가격에 따라 결정되며 가입시점의 나이가 많을수록 더 많은 액수의 연금을 받습니다. 60세에 3억원 주택으로 가입시 약 월72만원을 수령 할 수 있습니다. 연금과 일시금으로 나누어 받을 수 있는 종신혼합 지급방식과 연금으로만 수령하는 종신지급방식중에서 선택할 수 있으며, 연금을 계속 동일한 금액을 받을 것인지 점점 많이 받을 것인지 등을 선택하는 연금 수령 유형 또한 가능합니다.








병원비 등 목돈이 들어갈 상황에 대한 준비가 없다면 종신혼합지급 방식을 선택해 대비할 수 있습니다. 지급 유형을 선택에 있어서는 개인의 성향에 따르겠지만 일반적으로 물가상승을 고려해 꾸준히 같은 생활수준을 유지하고 싶다면 증가형, 나이가 들수록 활동량이 줄어 돈을 못쓸꺼 같다면 감소형이나 전후후박형을 선택할 수 있습니다.















안전성과 유리한 금리

주택연금은 준비되지 않은 노후를 안정적으로 보낼 수 있는 방법입니다. 가계자산의 대부분이 부동산인 우리나라의 상황에 적합한 제도로 원래살던 집에 계속 거주하면서도 평생 안정된 연금을 받을 수 있습니다. 또한 주택금융공사에서 운영하는 제도이기 때문에 나라가 망하기 전까지 연금지급이 중단되는 위험이 없습니다. 금리면에 있어서도 유리합니다. 시중은행의 역모기지론이 CD+ 2~3%의 금리를 책정하고 있는데 반해 주택연금은 CD+1.1%의 금리를 적용받습니다. 




세제혜택

주택연금에서 발생하는 이자비용은 연금소득 소득공제 대상으로 연 200만원 한도로 소득공제를 받을 수 있습니다. 또한 저당권 설정시 세금과 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다. 재산세 감면 혜택도 있어 주택연금 대상 주택은 재산세의 25%를 감면 받을 수 있습니다. 













집값이 상승분이 반영되지 않고 보증금이 있다.

주택연금의 단점은 집값이 올라도 혜택을 받을 수 없다는 점입니다. 집값이 바닥을 쳤다는 이야기가 나오는 시기기 때문에 더 신경쓰이는 단점입니다. 아파트 거래량도 늘어나고 있고 부동산 경기가 회복할 조짐을 보이고 있어 신중히 생각해 볼 필요가 있습니다. 최초 가입시 집값의 2%의 보증료로 부담하기 때문에 중도해지 할 경우 손해가 발생합니다. 또한 매년 0.5%의 보증료가 추가로 발생합니다.




거주지의 제약과 재개발 위험

1년이상 집에서 거주하지 않을 경우 연금계약이 해지 됩니다. 따라서 노후에 이사를 가고 싶어도 갈수 없습니다. 또한 재개발이나 재건축에 포함된다면 연금이 해지되고 받은 연금의 이자와 보증금을 모두 납부해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.











주택연금에만 의지한 노후대비는 위험

주택연금에 많은 장점이 있는 것은 분명합니다. 하지만 분명히 위험이 존재하고 있기때문에 절대적인 노후준비 수단은 아닙니다. 연금을 수령할 수 있는 방법은 다양하기 때문에 전체적인 자산상태를 살피고 부동산에만 집중되지 않도록 자산을 배분해야 합니다. 아래는 재무설계 사이트로 노후준비에 관한 전반적인 상담을 무료로 제공하고 있습니다.



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